تقسیم بندی انواع دعاوی ملکی

به گزارش مدرسه باهنر، آشنایی با انواع دعاوی ملکی برای هر دو طرف خریدار و فروشنده، مالک و مستاجر به دلیل مسائلی که ممکن است در قراردادهایی از این دست گریبان گیرشان گردد، از اهمیت بالایی برخوردار است. احتمال بروز هرگونه مسئله ای در قراردادهای خریدوفروش و حتی اجاره وجود دارد که آشنایی با آن ها می تواند از بروز بعضی مسائل جلوگیری کند. علاوه بر آن وجود تعداد بالای پرونده های ملکی در مراجع قضایی بیانگر احتیاج بالا برای مطلعی بیشتر در سطح جامعه است. از نظر قانون با ثبت قرارداد از هر نوع آن شما موظف به رعایت مفاد ثبت شده در قرارداد، هستید. به همین دلیل باید اطلاعات جامعی از مواردی که آن را نقض یا باعث بروز مسائل قانونی می گردد که احتیاج به پیگیری مراجع قضایی دارند، اطلاع داشته باشید. ضمن آنکه بسیاری از افراد سودجو برای کلاه برداری از عدم اطلاع فرد مورد نظر استفاده و اقدام به بهره برداری اقتصادی می نمایند. برای جلوگیری از چنین مسائلی مطلعی افراد در زمینه انواع دعاوی ملکی می تواند تا حدودی کارساز باشد. در ادامه با انواع دعاوی ملکی و مشخصات آن مطلع خواهید شد.

تقسیم بندی انواع دعاوی ملکی

تعریف انواع دعاوی ملکی

انواع دعاوی ملکی که در مراجع قضایی قابل پیگیری است به سه دسته ثبتی، حقوقی و کیفری تقسیم می گردد. هر کدام از این دعاوی خود به زیرشاخه هایی تقسیم می گردد. بنابراین برای پیگیری مشکل خود به صورت قانونی باید بدانید که مورد شما مربوط به کدام دسته است تا با آگاهی بیشتر اقدام به احقاق حق خود کنید. در دعاوی حقوقی که تعداد زیادی از موارد بین مالک و فروشنده، همچنین بین مالک و مستأجر را شامل می گردد، بیشتر در مورد مسائلی که قرارداد مربوطه بین طرفین ایجاد نموده می پردازد. در قراردادهای ثبتی همان طور که از نامش پیداست مسائل و دعاوی ملک بیشتر شامل سند و موارد مربوط به آن است. در دعاوی کیفری اما قضیه کمی فرق دارد و مربوط به جرم هایی است که در زمینه املاک رخ داده است و مشمول مجازات کیفری هستند. در ادامه با هر یک از انواع دعاوی املاک و زیرشاخه های آن ها بیشتر آشنا خواهید شد.

انواع دعاوی ملکی حقوقی

بیشتر افراد فعال در حوزه املاک با انواع دعاوی ملکی حقوقی تا حدودی آشنایی دارند. این دعاوی بیشتر مربوط به مواردی است که حقوق داخلی افراد نادیده گرفته شده است. دعاوی ملکی حقوقی خود دارای زیرشاخه هایی است که هر کدام موضوع خاص دارند و به مسائل و دعواهای خاصی اختصاص داده شده اند. در ادامه با انواع دعاوی ملکی حقوقی بیشتر آشنا خواهید شد.

الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی

این مورد مربوط به املاکی است که در گرو بانک، موسسه یا فردی به عنوان وجه الضمان پرداخت اقساط وامی که مالک دریافت نموده، اختصاص دارد. در این مورد دعوای حقوقی بیشتر خریداران چنین ملک هایی خواستار فک رهن سند و انتقال آن به نام خود هستند. حتی ممکن است که فرد پس از پرداخت تمام اقساط و پول دریافتی نتواند سند خود را به دلایلی باز پس بگیرد که در این صورت باید با درخواست الزام به فک رهن و سندهای ضمانتی اقدام قانونی کند. همچنین بعضی از سازندگان و شرکا ملک های نوساز که برای ساخت ملک خود از وام و تسهیلات بانکی استفاده می نمایند، خریداران ملک خود را با مشکل انتقال سند به دلیل در رهن بودن آن روبرو می نمایند.

الزام تنظیم سند رسمی

بعضی از فروشندگان ملک به هر دلیلی در تاریخ مقرر قرارداد برای تنظیم سند حاضر نمی شوند که این امر می تواند شکایت خریدار را برای الزام تنظیم سند را در پی داشته باشد. علاوه بر آن ملک های نوسازی که هنوز سند رسمی برای آن ها صادر نشده نیز از دیگر موارد مطرح شده در این دعاوی است. بنابراین بر طبق صلاحدید مرجع قضایی دستور به ثبت سند برای این املاک صادر می گردد.

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی برای ساختمان هایی که دارای واحد های مستقل و چندگانه هستند

الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی نیز از انواع دعاوی ملکی حقوقی است. در صورتی که شرکا ملک نوساز اقدام به انجام امور مربوط به تنظیم سند به دلایلی ننمایند، هریک از مالکین و شرکا می توانند نسبت به درخواست اخذ صورت مجلس تفکیکی طرح شکایت نمایند. دریافت صورت مجلس تفکیکی برای دریافت سند بعد از صدور خاتمه کار الزامی است.

الزام به دریافت خاتمه کار

شرکا اقتصادی و سازندگان انواع ملک های نوساز که به صورت مشارکتی اقدام به ساخت ملک نموده اند باید برای دریافت سند اقدام به اخذ خاتمه کار نمایند. پس از تائید کارشناس و مهندس ناظر باید خاتمه کار اخذ و نسبت به دیگر اقدامات دریافت سند پیگیری گردد. در صورتی که هر یک از شرکا از این کار به هر دلیلی سرباز زند دیگر شرکا می توانند با اقامه دعوی از دادگاه نسبت به دریافت آن اقدام نمایند.

ابطال قرارداد

در مورد ابطال قراردادهای مختلف ملکی که مسائلی در آن وجود دارد و هر یک از طرفین رضایت به ابطال آن ندارد را می توان از این طریق پیگیری کرد.

دریافت و درخواست اجرت المثل

این مورد بیشتر مربوط به بند تخلیه ملک توسط مستأجر در زمان مشخص شده است. در واقع مبلغی که به عنوان ضرر و زیان عدم تخلیه ملک در موعد مقرر در اجاره ها قید شده را از این طریق می توان پیگیری کرد.

فسخ قراردادهایی که قانونی نیستند

قراردادهایی که مسائل قانونی محرز دارند را می توان با این دادخواست نسبت به ابطال آن ها اقدام کرد.

تعدیل(افزایش یا کاهش) میزان اجاره بها بر اساس عرف جامعه

در این مورد که امروزه بیشتر برای ملک های تجاری یا اجاره های سرقفلی نسبت به آن اقدام می گردد، مالک یا مستاجر می توانند نسبت به افزایش یا کاهش میزان اجاره بها دادخواست دهند. اما برای این مسئله احتیاج است که حداقل سه سال از زمان قرارداد اولیه گذشته و قرارداد نیز منقضی شده باشد. بنابراین اگر طرفین با هم برای مشخص افزایش مبلغ اجاره و تمدید قرارداد تفاهم نداشته باشند و ملک قابل تخلیه نیز نباشد می توان بدین ترتیب برای مشخص میزان اجاره بها اقدام کرد.

مطالبه سرقفلی و در اختیار داشتن حق کسب و پیشه

در قراردادهای سرقفلی برای ملک های تجاری فعال که از مشتریان وفادار و کسب وکار خوش نامی برخوردارند، حق کسب و پیشه مشخص می گردد. در صورتی که به هر دلیل فرد تمایل به فسخ قرارداد داشته باشد یا مالک ملک خود را دستور به تخلیه دهد، باید این حق برای فرد در نظر گرفته گردد. از این رو یکی از انواع دعاوی ملکی تجاری در مراجع قضایی موارد مربوط به سرقفلی است.

تخلیه ی اماکن تجاری

املاک تجاری که اجاره داده می شوند اگر به هر دلیلی از طرف مستاجر پس از خاتمه قرارداد یا حتی به دلیل منطقی مالک تخلیه نشوند را می توان از این طریق اقدام به دریافت حکم تخلیه با صلاحدید مرجع قضایی کرد.

تجویز انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر

هرگونه انتقال اجاره یا سرقفلی باید با نظر مالک و رضایت ایشان صورت گیرد. همچنین اگر مالک برای انتقال سرقفلی و فروش آن به دیگری رضایت نداشته باشد باید حق کسب و پیشه را به دارنده سرقفلی پرداخت کند. در غیر این صورت دادگاه حکم به انتقال منافع از شخصی به شخص دیگر را با صلاحدید مرجع قضایی صادر می نماید.

انواع دعاوی ملکی ثبتی

دعاوی ثبتی ملکی همان طور که گفته شد بیشتر مربوط به سند ملک است که در ادامه با انواع دعاوی ملکی ثبتی که مراجعین بیشتری را به خود اختصاص می دهند، آشنا می شوید.

ابطال سند رسمی

از انواع دعاوی ملکی ثبتی می توان به ابطال سند رسمی به هر دلیلی اشاره نمود. در این مورد سند رسمی می تواند سند ملک باشد که برای این کار بهتر است حتما با وکیل خبره ای برای تشخیص و پیگیری دادخواست مشورت کنید.

ابطال اجرائیه ثبتی برای املاک

در این دعاوی که بیشتر مربوط به خریدوفروش ملک هستند، می توان درخواست ابطال رای دادگاه دیگری را برای ملک خریداری شده، دادخواست کرد. مثلا اگر ملکی که به صورت مبایعه نامه خریده اید و در زمان خرید مالک مسئله ای نداشته، اما در طی فرایند انتقال برای مالک حکم توقیف اموال صادر گردد می توان برای برطرف توقیف ملک مورد نظر اقدام کرد.

ابطال سند مالکیت معارض

سند معارض سندی است که بخشی یا تمام سند مالکیت قبلی را در خود داشته باشد. در صورتی که ملک خریداری شده در محدوده دو سند مالکیت باشد می توانید نسبت به ابطال آن و درخواست سند جدید با این روش اقدام کنید.

دیگر دعاوی ملکی ثبتی

از دیگر دعاوی ملکی ثبتی می توان به ابطال عملیات ثبتی کمیسیون های مختلف ثبتی، ابطال نظریه هیئت حل اختلاف اداره ثبت، افراز ملک، اجرای ثبت، توقیف عملیات اجرایی و … اشاره نمود. توصیه می گردد حتماً قبل از هر اقدام قانونی نسبت به میزان برد خود و دلایلی که به مرجع قضایی ارائه می دهید با کارشناسان خبره مشورت کنید. بدین ترتیب از اتلاف زمان و هزینه خود در دادگاه جلوگیری خواهید کرد.

انواع دعاوی ملکی کیفری

انواع دعاوی ملکی کیفری مربوط به وقوع جرم در رابطه با ملک می گردد که از برجسته ترین آن ها می توان به موارد زیر اشاره نمود.

کلاه برداری معاملات املاک

همه ما در طول زندگی حداقل یک بار با موارد کلاه برداری املاک برای خود یا آشنایان روبرو شده ایم. انواع کلاه برداری های رایج در زمینه املاک می توان به فروش ملک غیر، فروش ملک به چند نفر، ملک های مشکل دار و … اشاره نمود.

جعل اسناد ملکی

از جمله شایع ترین انواع دعاوی ملکی کیفری می توان به جعل سند ملکی برای فروش یا تصاحب آن اشاره نمود. بسیاری از افراد سودجو بدین طریق اقدام به فروش ملک های بدون سند یا مربوط به اشخاص دیگر می نمایند. بنابراین در صورت احراز این مطلب می توانید به مراجع قضایی برای احقاق حقوق خود مراجعه کنید. شخص جاعل در این نوع دعوی مورد نظر است.

استفاده از سند مجعول

همان طور که از نام آن برمی آید استفاده از سندهای جعلی در رابطه با معاملات ملکی جرم است و استفاده نماینده نیز به اندازه جاعل مقصر و مجرم است مگر خلاف آن ثابت گردد.

خیانت درامانت

موارد خیانت درامانت ملک می تواند شامل تصاحب، از بین بردن یا صدمه در آن باشد. همچنین سندهای ملکی که اقدام به تصاحب آن نمایند نیز در صورتی که نزد آن ها به امانت گذاشته شده شامل این موضوع می­گردد. علاوه بر آن مفقود کردن یا وارد کردن صدمه به آن نیز شامل این دعوی می گردد.

فروش مال غیر

هنگامی که فرد با علم به عدم تملک خود، ملکی را به شخص دیگری واگذار کند، خریدار می تواند با این دعوی دادخواست خود را به مراجع ذی ربط اعلام دارد.

انتقال منافع ملک غیر

منافع ملک نیز مانند خود آن دارای حق وحقوقی است که نباید آن را نادیده گرفت و در صورت تخطی می توان از فرد خاطی شکایت کرد. برای مثال باغی که به مستأجر اجاره داده شده و او نسبت به کاشت و نگهداری درختان اقدام نموده است، پس از انقضای قرارداد قبل از رسیدن بار درختان نیز متعلق به مستأجر خواهد بود.

تبانی در معاملات دولتی

در خریدوفروش معاملات ملکی دولتی اگر تبانی با طرف غیر صورت گیرد، در صورت احراز شخص متخلف باید در دادگاه حاضر و از خود دفاع کند.

معامله معارض

از انواع دعاوی ملکی می توان به معاملات معارض اشاره نمود که شامل فروش یک ملک به چند نفر به صورت جداگانه است. این مورد کلاه برداری شایع در میان سودجویان است که یک ملک را به چند نفر فروخته و پول آن را دریافت نمایند.

تغییر کاربری اراضی کشاورزی

تغییر کاربری زمین باید با دریافت حکم و تأییدیه لازم از شهرداری منطقه و سازمان های مربوطه انجام گردد. در صورتی که این عمل به صورت خلاف صورت گیرد، شخص خاطی باید در قبال قانون جوابگو باشد. بعضی از خانه ها و ملک های مسکونی در مناطق کشور بر روی اراضی کشاورزی ساخته شده که اجازه تغییر کاربری را ندارند، این املاک بیشتر با نام قولنامه های نسقی در بازار خریدوفروش می شوند.

ورود غیرمجاز به ملک غیر

در صورتی که شخصی وارد به ملک شخصی شما گردد، می توان حکم ورود غیرمجاز به ملک را برای او دریافت کرد. تصرف ملک، تخریب آن و تجاوز به حریم شخصی با ورود غیرمجاز شباهت ها و مشترکاتی دارد که برای تشخیص هر یک از آن ها باید با وکلای خبره در این رابطه مشورت کنید. حتی ممکن است علاوه بر ورود غیرمجاز، موارد دیگری را به آن اضافه و اقدام به دادخواست کرد.

انواع دعاوی ملکی برای تشخیص مسائل متعددی که در استفاده، تملک و معاملات مربوط به املاک رخ می دهد به صورت کلی به سه دسته تقسیم می گردد. همچنین این تقسیم بندی برای مشخص نوع جزا اعم از حقوقی یا کیفری بودن آن اجرا شده است. هر کدام از انواع دعاوی ملکی بر اساس مشکل یا مورد خاصی که در مورد ملک رخ داده، تقسیم بندی می گردد. گاهی ممکن است بیش از یک مورد دعوی برای یک ملک مشخص و تقاضا گردد. بر همین اساس بهتر است قبل از مراجعه به مراجع قضایی حتماً از وکلای خبره مشاوره لازم را دریافت کنید. ضمن آنکه میزان موفقیت خود را در رابطه با موضوع مورد نظر با این کار افزایش خواهید داد.

این مقاله از خبرنگارن موردپسند شما قرار گرفته است؟

منبع: هومینگ

به "تقسیم بندی انواع دعاوی ملکی" امتیاز دهید

امتیاز دهید:

دیدگاه های مرتبط با "تقسیم بندی انواع دعاوی ملکی"

* نظرتان را در مورد این مقاله با ما درمیان بگذارید